5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的g>行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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