万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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